Les contrats ayant un lien avec l’étranger existent dès qu’un contrat a des liens dans différents pays, c’est-à-dire si, par exemple, le domicile des parties contractantes se trouve dans un autre pays de l’UE ou si le bien immobilier se trouve dans un autre pays de l’UE. Dans ces cas de relations transfrontalières, il n’est pas obligatoire que le droit espagnol s’applique à un bien immobilier situé en Espagne entre un propriétaire allemand et un locataire allemand.

Car le droit des obligations est caractérisé par le principe de l’autonomie privée, ce qui signifie :

1) que chacun est libre de décider s’il veut ou non conclure un contrat (liberté contractuelle), et

2) que les parties peuvent déterminer librement le contenu des contrats (liberté du contenu des contrats), sans être liées aux types juridiques de contrats.

Cela signifie que les parties à un contrat sont libres de décider de contracter ou non une obligation :

1.) Le choix de la langue du contrat :

En principe, les parties au contrat peuvent choisir la langue dans laquelle le contrat est rédigé. Cela signifie que deux compatriotes allemands peuvent établir un contrat en allemand entre eux.

2.) Libre choix de la loi :

Cela signifie que les parties contractantes sont libres de choisir la loi applicable au contrat (libre choix de la loi). La recevabilité de ce choix est fondée sur l’article 3 du règlement (CE) n° 593/2008 du Parlement européen et du Conseil sur la loi applicable aux obligations contractuelles du 17 juin 2008 (dit « Rome I »)1La disposition du règlement se trouve ici.

Le règlement a remplacé la Convention sur la loi applicable aux obligations contractuelles, qui jusqu’alors avait été transposée dans les règles nationales de conflit de lois (pour expliquer : les règles de conflit de lois se réfèrent à un système juridique particulier), et s’applique à toutes les obligations contractuelles en matière civile et commerciale impliquant la loi de différents pays – à quelques exceptions près où le libre choix de la loi n’est pas possible, notamment dans le cas des contrats de consommation, c’est-à-dire les contrats entre une entreprise et un consommateur, les contrats d’assurance, les contrats individuels de travail).

3.) Accord sur la juridiction :

C’est-à-dire que les parties peuvent déterminer quel tribunal doit être compétent en cas de litiges découlant du contrat ou en rapport avec celui-ci. Il convient de noter que si l’on a choisi une loi, la compétence doit être convenue conformément au choix de la loi, car la divergence entre le choix de la loi et le lieu de la compétence ne crée pas les conditions idéales pour une solution judiciaire du conflit, mais la rend encore plus difficile (par exemple, si un tribunal espagnol doit décider en droit allemand, ce qu’il fait rarement).

Accord de droit allemand pour les contrats de location à long terme en Espagne

Sur l’exemple du contrat de location d’un bien immobilier situé en Espagne entre deux Allemands, ils peuvent simplement rédiger et conclure un contrat en langue allemande, avec l’accord que le droit allemand devrait être applicable à la relation juridique et qu’en cas de litige un tribunal en Allemagne devrait être responsable, par exemple, au domicile du locataire.

Il convient toutefois de noter que si le locataire souhaite s’inscrire dans la commune du logement qu’il loue dans le registre des étrangers (« certificado de registro »/certificat d’inscription ou « tarjeta de residencia »/carte de résidence), ce qu’il est tenu de faire conformément à l’article 3 point 3 du Real Decreto 270/2007, s’il souhaite rester en Espagne pendant plus de trois mois, le contrat de location doit être présenté au Bureau d’enregistrement des résidents espagnols comme preuve de résidence en langue espagnole (traduction)2Le règlement se trouve ici.

La possibilité d’enregistrer le contrat de bail dans le « registro de la propriedad » (registre de la propriété) parle également pour la rédaction ou la traduction du contrat de bail en espagnol. Il convient de noter que l’inscription au registre foncier n’est pas obligatoire, mais seulement une option accordée par le décret royal 297/1996 du 26.02.1996 à l’article 2 de la Ley Hipotecaria (LH)3Vous pouvez trouver le décret royal ici.

Toutefois,  l’article 7 de la LAU (Ley de arrendamientos urbanos) stipule expressément que dans le cas des contrats de bail, les tiers qui ont enregistré leur droit ne peuvent être tenus responsables que s’ils sont également inscrits au registre foncier4La LAU se trouve ici. Cela signifie que si le contrat de location n’est pas enregistré, le locataire ne peut pas tenir le contrat de location contre l’acheteur de la propriété.

L’enregistrement du contrat de bail est également requis en particulier si le locataire, dans le cas où son propriétaire et bailleur souhaite vendre, il – le locataire – souhaite exercer son droit de premier refus (en principe, le locataire a un droit préférentiel d’achat du bien immobilier par rapport aux autres acheteurs).

Étant donné que, selon l’article 2 du décret royal 297/19965Vous pouvez trouver le décret royal ici l’inscription au registre foncier exige que le contrat de bail soit rendu public ou accessible, un contrat de bail en langue espagnole peut donc être avantageux.

Par conséquent, à mon avis, le choix de la langue du contrat en espagnol pour les baux à long terme est préférable. Dans ce cas, la validité du droit allemand et le lieu de juridiction en Allemagne peuvent cependant encore être convenus pour le contrat de location et son exécution.

Quelle loi s’applique à la location de vacances ?

En ce qui concerne la location à court terme/la location de vacances, il n’y a aucune raison pour qu’il n’y ait pas de droit allemand et de juridiction allemande, mais le contrat doit également être rédigé en allemand.

Il convient de noter que l’État espagnol les locations privées par des propriétaires non imposables en Espagne, une épine dans le pied, ils ne reçoivent pas l’argent des impôts des propriétaires.

Les locations touristiques en Espagne sont réglementées indépendamment par chaque région autonome d’Espagne.

Le gouvernement des îles Baléares est fatigué des touristes, soi-disant aussi en raison de l’essor des locations de vacances privées Majorque pas de résidence « normale » abordable, l’administration fiscale locale des îles Baléares (ATIB Mallorca) avec son propre personnel représentent m pour les citoyens plus disponibles. Par conséquent, les locations privées, tant les locations à long terme que les locations de vacances à court terme ne sont autorisées qu’avec un numéro de licence (locations légales) ; sans numéro de licence, les locations sont considérées comme des locations noires illégales.

Chaque maison de vacances utilisée pour des locations touristiques doit avoir un numéro de licence (numéro d’enregistrement pour les locations touristiques). En tant que propriétaire, vous devez faire une demande de licence auprès du ministère du tourisme local. Si ce dernier est accordé, vous recevrez un numéro d’enregistrement pour le bien à louer. Ensuite, il faut présenter une « Déclaration de démarrage d’activité touristique » (en espagnol « Declaración Responsable de Inicio de Actividad » – « DRIAT ») à la Direction Générale du Tourisme. Une plaque métallique appropriée avec le numéro d’enregistrement doit être placée à un endroit clairement visible à l’extérieur de la propriété de vacances et doit être incluse dans toutes les annonces sur les portails de vacances et sur tous les sites Web sur Internet et dans toutes les annonces dans les médias imprimés tels que les journaux ou les magazines.

Ainsi, l’autorité fiscale locale des Baléares (ATIB Mallorca) est représentée à Majorque avec son propre personnel – soutenu en particulier par les hôtels locaux et les propriétaires commerciaux, qui souffrent de la concurrence illégale de l’environnement touristique – et renforce ainsi l’autorité fiscale supérieure de l’État.

En été 2017, le gouvernement des Baléares a publié un décret selon lequel aucune nouvelle licence de location de vacances ne sera délivrée pendant un an 6Le règlement se trouve ici

Depuis le 30 juin 2018, les licences pour Majorque peuvent être à nouveau demandées au Ministère du Tourisme7Trouvez la loi ici

Mais il faut tenir compte du « plan de zonage de Majorque », c’est-à-dire qu’il y a certaines zones où les locations de vacances sont autorisées et d’autres où elles ne le sont pas.

Pour contrôler les licences des maisons de vacances, il y a également l’obligation d’enregistrer les touristes, c’est-à-dire que tous les touristes qui louent un appartement ou une maison de vacances doivent être enregistrés auprès de la police dans les 24 heures suivant leur arrivée. Le responsable est en principe le propriétaire de la maison de vacances et il doit tenir un « libro-registro de viajeros »/livre des hôtes, dans lequel les locataires avec leurs données personnelles sont tous enregistrés, indépendamment du fait qu’il s’agisse d’une location dans la langue nationale ou non et indépendamment du choix de la loi et de la juridiction du contrat sur la location de vacances.

Choix de la loi applicable Droit allemand également possible pour les contrats autres que les contrats de location

La liberté contractuelle (autonomie privée) en ce qui concerne la langue du contrat, le choix de la loi et le lieu de juridiction s’applique en principe à tous les contrats de droit civil entre particuliers, par exemple même si vous souhaitez vendre votre voiture à un compatriote pendant vos vacances dans un autre pays de l’UE : Vous pouvez simplement rédiger un contrat de vente en allemand, vous mettre d’accord sur le droit allemand et, en cas de litige, convenir qu’un tribunal allemand doit traiter l’affaire.

Ainsi, rien ne s’oppose à des vacances à Majorque avec les habitudes comme à la maison. Même la loi vous est connue!

C’est rassurant et on est prêt à partir passer les vacances et profiter du soleil à Majorque en voiture –  puis revenir en avion, à moins que vous achetiez une autre voiture! Vous avez le choix de la loi applicable !

Pour toutes questions concernant la liberté contractuelle et le choix de la loi applicable – Contactez-nous.