Rechtswahlklausel in schuldrechtlichen Auslands-Verträgen – Genkin Anwälte Düsseldorf || Lyon: Wirtschaftsrecht D-F

Verträge mit Auslandsbezug liegen vor, sobald ein Vertrag Anknüpfungspunkte in unterschiedlichen Staaten aufweise, d.h. wenn zum Beispiel der Wohnsitz der Vertragsparteien im EU-Ausland liegen oder der Standort der Immobilie im EU-Ausland. In solchen Fällen des grenzüberschreitenden Bezugs ist es nicht zwingend, dass z.B. über eine Immobilie in Spanien zwischen einem deutschen Vermieter und einem deutschen Mieter spanisches Recht gelten muss.

Denn das Recht der Schuldverhältnisse ist gekennzeichnet von dem Grundsatz der Privatautonomie, der besagt:

1.) dass jedermann frei darüber entscheiden kann, ob er einen Vertrag abschließen will oder nicht (Vertragsabschlussfreiheit), und

2.) dass die Parteien den Inhalt der Verträge frei bestimmen können (Vertragsinhaltsfreiheit), ohne an die gesetzlichen Vertragstypen gebunden zu sein.

Damit steht zur Disposition der Vertragsparteien eines Schuldverhältnisses:

1.) Die Wahl der Vertragssprache:

Die Vertragsparteien können grundsätzlich die Sprache, in der der Vertrag abgefasst wird, bestimmen. D.h. zwei Deutsche Landsleute können miteinander einen Vertrag in deutscher Sprache abfassen.

2.) Freie Rechtswahlvereinbarung:

Das bedeutet, die Vertragsparteien können das Recht, das für den Vertrag anwendbar sein soll, selbst frei vereinbaren (freie Rechtswahl). Die Zulässigkeit für diese Wahl ergibt sich aus Art. 3 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht vom 17.06.2008 (sogenannte „Rom I-Verordnung“)¹.

Die Verordnung hat das bis dahin geltende in nationales Kollisionsrecht (zur Erklärung: Kollisionsrecht verweist auf eine bestimmte Rechtsordnung) umgesetzte EVÜ für Schuldverträge abgelöst und gilt für alle vertraglichen Schuldverhältnisse in Zivil- und Handelssachen, die eine Verbindung zum Recht verschiedener Staaten aufweisen – mit ein paar Ausnahmen, wo keine freie Rechtswahl möglich ist, insbesondere bei Verbraucherverträgen, d.h. für Verträge zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher, bei Versicherungsverträgen, bei Individualarbeitsverträgen).

3.) Gerichtsstandsvereinbarung:

D.h. die Parteien können bestimmen, welches Gericht zuständig sein soll bei gerichtlichen Streitigkeiten aus dem oder wegen des Vertrages. Es sei darauf hingewiesen, dass wenn man sich für eine Rechtswahl entschieden hat, die Gerichtszuständigkeit passend zur Rechtswahl vereinbart werden sollte, da das Auseinanderfallen von Rechtswahl und Gerichtsstand keine idealen Voraussetzungen für eine gerichtliche Konfliktlösung schafft, sondern diese noch zusätzlich erschwert (so wenn ein spanisches Gericht im deutschen Recht entscheiden muss, womit es sich allerdings selten beschäftigt).

Vereinbarung deutschen Rechts bei Langzeitmietverträgen in Spanien

Auf das Beispiel mit dem Mietvertrag über eine in Spanien belegene Immobilie zwischen zwei Deutschen können diese einfach einen deutschsprachigen Vertrag aufsetzen und abschließen, mit der Vereinbarung, dass deutsches Recht auf das Rechtsverhältnis anwendbar sein soll und dass für den Fall eines Rechtsstreits ein Gericht in Deutschland zuständig sein soll, z.B. am Wohnsitz des Mieters.

Zu beachten ist allerdings, dass wenn der Mieter sich in der Kommune der von ihm angemieteten Immobilie im Ausländerregister registrieren lassen will („certificado de registro“/Registrierungsbescheinigung oder „tarjeta de residencia“/Aufenthaltskarte), wozu er gemäß Art. 3 Ziffer 3 des Real Decreto 270/2007 verpflichtet ist, wenn er sich länger als drei Monate in Spanien aufhalten will, dem spanischen Einwohnermeldeamt der Mietvertrag als Wohnungsnachweis in spanischer (Übersetzung) Sprache vorgelegt werden muss²..

Für die Abfassung oder Übersetzung des Mietvertrages in spanischer Sprache spricht auch die Möglichkeit der Eintragung des Mietvertrages in das „registro de la propriedad“ (Grundbuch). Wohlbemerkt, die Eintragung ins Grundbuch ist nicht Pflicht, sondern nur eine durch das Königliche Dekret 297/1996 vom 26.02.1996³ in Art. 2 der Ley Hipotecaria (LH) eingeräumte Option⁴.

Zu beachten ist z.B. aber, dass Artikel 7 LAU (Ley de arrendamientos urbanos) ausdrücklich bestimmt, dass bei Mietverträge gegenüber Dritten, die ihr Recht registriert haben, nur entgegengehalten werden können, wenn auch diese im Grundbuch eingetragen sind⁵ . D.h. wenn der Mietvertrag nicht registriert ist, kann der Mieter den Mietvertrag dem Käufer der Immobilie nicht entgegenhalten.

Die Registrierung des Mietvertrages ist insbesondere auch erforderlich, wenn der Mieter im Falle, dass sein Vermieter und Eigentümer der Immobilie verkaufen möchte, er – der Mieter – sein Vorkaufsrechts ausüben möchte (grundsätzlich hat der Mieter ein Vorzugsrecht für den Kauf der Immobilie gegenüber anderen Erwerbern).

Weil entsprechend Art. 2 des Königlichen Dekrets 297/1996 für die Registrierung im Grundbuch erforderlich ist, dass der Mietvertrag öffentlich bekannt gemacht oder zugänglich gemacht wird, kann also ein spanischsprachiger Mietvertrag vorteilhaft sein.

Somit spricht m.E. für Langzeitmietverträge die spanische Vertragssprache zu wählen. Die Geltung des deutschen Rechts und des Gerichtsstands in Deutschland kann man in diesem Fall aber dennoch für den Mietvertrag und dessen Durchführung vereinbaren.

Welches Recht findet Anwendung bei Ferienvermietung?

Was die kurzzeitige Vermietung/Ferienvermietung anbetrifft, gibt es keinen Grund, der dagegenspricht, den nicht nur deutsches Recht und die deutsche Gerichtsbarkeit zu vereinbaren, sondern auch den Vertrag auf Deutsch abzufassen.

Es sei bemerkt, dass dem spanischen Staat die privaten Vermietungen durch nicht in Spanien steuerpflichtige Immobilienbesitzer, ein Dorn im Auge, sie bekommen keine Steuergelder von den Eigentümern.

Die touristische Vermietung in Spanien wird durch jede autonome Region Spaniens selbständig geregelt.

Die Regierung auf den Balearen ist der Touristen überdrüssig, angeblich auch weil wegen des Booms bei der privaten Ferienvermietung Mallorca kein bezahlbarer „normaler“ Wohnrau die lokale Finanzbehörde der Balearen (ATIB Mallorca) mit eigenem Personal vertreten m für die Bürger mehr zur Verfügung steht. Deswegen sind private Vermietungen, sowohl die Langzeitmiete als auch die kurzzeitige Ferienvermietung nur mit Lizenznummer erlaubt (legale Vermietung); ohne Lizenznummer gilt die Vermietung als illegale Schwarz-Vermietung.

Jedes Feriendomizil, das für touristische Vermietung genutzt wird, muss eine Lizenznummer (Registrierungsnummer für touristische Vermietung) haben. Man muss als Vermieter beim lokalen Tourismusministerium eine Genehmigung beantragen. Wird diese bewilligt, erhält man eine Registriernummer für die zu vermietende Immobilie. Dann muss man bei der Generaldirektion für Tourismus eine „Erklärung zur Aufnahme einer touristischen Aktivität“ (auf Spanisch „Declaración Responsable de Inicio de Actividad“ – „DRIAT“) einreichen. Eine entsprechende Metall-Plakette mit der Registrierungsnummer muss außen am Ferienobjekt gut sichtbar angebracht sein und bei allen Inseraten bei Ferienportalen sowie auf allen Webseiten im Internet und bei allen Annoncen in Printmedien wie Zeitungen oder Zeitschriften angegeben werden.

Somit ist auf Mallorca ist die lokale Finanzbehörde der Balearen (ATIB Mallorca) mit eigenem Personal vertreten – unterstützt insbesondere auch von den Einheimischen Hotels und gewerblichen Vermietern, die durch den illegalen Wettbewerb aus dem touristischen Umfeld leiden -, und verstärkt damit die staatliche übergeordnete Finanzbehörde.

Im Sommer 2017 erließ die Balearenregierung eine Verordnung, dass für ein Jahr keine neuen Lizenzen für die Ferienvermietung mehr vergeben werden⁶.

Seit dem 30. Juni 2018 können für Mallorca wieder Lizenzen beim Tourismusministerium beantragt werden⁷.

Zu beachten ist für die Möglichkeit der Ferienvermietung aber u.a. der „Zonenplan Mallorca“, d.h. es gibt bestimmt Zonen, in denen die Ferienvermietung erlaubt ist und andere, in denen nicht.

Zur Kontrolle der Lizenzen der Ferienobjekte gibt es zusätzlich auch die Meldepflicht für Touristen, d.h. alle Touristen, die eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus anmieten, müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft polizeilich gemeldet werden. Verantwortlich ist grundsätzlich der Vermieter des Ferienobjektes und er hat ein „libro-registro de viajeros“/Gästebuch zu führen, in dem die Mieter mit ihren persönlichen Daten sämtlich erfasst sind, unabhängig, ob es sich um eine Vermietung in Landessprache oder nicht handelt und unabhängig von Rechtswahl und Gerichtsstandsvereinbarung des Vertrages über die Ferienvermietung.

Rechtswahl deutsches Recht auch für andere Verträge als Mietverträge möglich

Die Vertragsfreiheit (Privatautonomie) hinsichtlich Vertragssprache, Rechtswahl und Gerichtsstand gilt übrigens grundsätzlich für alle zivilrechtlichen Verträge zwischen Privatleuten, also z.B. auch wenn Sie im Urlaub im EU-Ausland ihr Auto an einen Landsmann verkaufen wollen: Sie können einfach einen Kaufvertrag in deutscher Sprache aufsetzen, deutsches Recht vereinbaren und für den Streitfall vereinbaren, dass sich ein deutsches Gericht des Falls annehmen soll.

Damit steht einem Urlaub also auf Mallorca mit heimatlichen Gewohnheiten nichts mehr im Wege – Schnitzel bis überm Tellerrand, und auch das Recht ist einem von zuhause vertraut.

Na, wenn das mal kein beruhigendes Gefühl ist, mal wieder in die mit dem Auto in Sonne nach Mallorca zu fahren – und mit dem Flieger geht es dann zurück, es sei denn Sie kaufen sich ein anderes Auto, mit Rechtswahl nach deutschem Recht oder doch nach spanischem Recht? Sie haben die Wahl des anwendbaren Rechts!